居住用財産を譲渡した場合の課税の特例(3000万控除)について

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居住用財産を譲渡した場合の課税の特例(3000万控除)について

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2019/01/29 居住用財産を譲渡した場合の課税の特例(3000万控除)について

こんにちは!

兵庫県西宮市で会計事務所をしております公認会計士・税理士の永野です。

 

居住用の住宅を売却した場合、譲渡所得という所得に該当し、確定申告が必要となります。

 

そこで、今日は、居住用財産を譲渡した場合の課税の特例(いわゆる3,000万円の特別控除)についてお話したいと思います。

 

 

 

譲渡所得とは?

 

「資産」を「譲渡」したときに生じる所得のことをいいます。

 

例えば、土地や建物、株式の譲渡が該当します。

 

譲渡所得の計算は、「収入金額ー(取得費+譲渡費用)」で計算され、計算式は一見簡単なように見えますが、実際には収入金額・取得費・譲渡費用のそれぞれの金額を算出するのが非常に複雑であり、「譲渡所得は引き受けない」というような税理士事務所もあるくらいです。

 

居住用住宅を売却した場合は?

 

土地建物等を譲渡した場合、譲渡所得となります。

 

そして、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年を超える土地・建物を譲渡した場合は「長期譲渡所得」、5年未満であれば「短期譲渡所得」として区分されます。

 

したがって、居住用住宅を売却した場合、まずは、長期なのか短期なのかの判断が必要です。

 

3,000万円の特別控除とは?

 

分かりやすいように、下記のような事例を使って見てみましょう(10年間住んだマンションを売却したと仮定)

 

①収入金額:3,000万円

②取得費:2,500万円

③譲渡費用(不動産屋への仲介手数料など):100万円

 

譲渡所得は、3,000万円ー(2,500万円+100万円)=400万円となります。

 

そして、この400万円の売却益に対して、長期譲渡所得の税率が適用されることになります。

 

しかし、居住用財産を売却した場合(要件を満たした場合)は、最大3,000万円まで特別控除することができるため、譲渡益400万円はゼロとなります。

 

3,000万円の特別控除を使うための要件とは?

 

(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

 

(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

 

(3) 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

 

(4) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

 

(5) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

 

(6) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

 

といった要件を全て満たす必要があるので注意が必要です。

 

適用除外要件もあります

 

(1) この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

 

(2) 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

 

(3) 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

 

まとめ

 

譲渡所得の計算は非常に複雑かつ難解であり、特別控除を適用できるか否かの判断は慎重に行う必要があります。

 

本来は特別控除を適用できないのにもかかわらず、誤って特別控除を使用して税額が低くなった場合、本来支払うべき税額との差額は数百万円にもなる可能性があり、税務リスクが高い分野です。

 

このため、譲渡所得の計算は素人考えでは行わず、税理士に相談するべきでしょう。

 

 

「永野公認会計士事務所」では、譲渡所得の計算も行っております。

皆様からのご相談をお待ちしております。

 

 

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